Norma acaba com exig\u00eancia de apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es negativas<\/p>\n
Uma nova lei reduziu o risco de quem compra um im\u00f3vel de ter que responder por d\u00edvida do antigo propriet\u00e1rio, se a pend\u00eancia n\u00e3o estiver registrada na matr\u00edcula do bem. O adquirente n\u00e3o precisa mais fazer aquela esp\u00e9cie de auditoria sobre a vida do vendedor, que exigia a retirada de ao menos dez certid\u00f5es negativas – nas esferas federal, estadual, criminal, fiscal, trabalhista e de fam\u00edlia.<\/p>\n
Editada recentemente, a Lei n\u00ba 14.382 s\u00f3 continua exigindo a documenta\u00e7\u00e3o sobre o pagamento dos impostos: IPTU, ITBI (compra) e ITCMD (doa\u00e7\u00e3o). Tamb\u00e9m a certid\u00e3o de matr\u00edcula, que demonstra se o im\u00f3vel tem algum registro de hipoteca, aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria ou penhora.<\/p>\n
Ao alterar o artigo 54 da Lei n\u00ba 7.433, de 1985, a nova norma pode evitar discuss\u00f5es judiciais entre credores dos antigos propriet\u00e1rios do im\u00f3vel e o atual dono.<\/p>\n
O comprador pode chegar a economizar em torno de R$ 700, em S\u00e3o Paulo e no Rio de Janeiro, por CPF pesquisado, com despesas e a contrata\u00e7\u00e3o de despachante para a retirada de certid\u00f5es negativas.<\/p>\n
Mesmo ap\u00f3s a entrada em vigor da nova norma, ainda \u00e9 praxe no mercado, segundo advogados da \u00e1rea, a exig\u00eancia de todas as certid\u00f5es. At\u00e9 agora, tamb\u00e9m n\u00e3o se sabe de decis\u00e3o judicial que mencione ou determine a aplica\u00e7\u00e3o da nova lei.<\/p>\n
A nova norma transfere ao credor a obriga\u00e7\u00e3o de registrar a\u00e7\u00f5es judiciais ou cobran\u00e7as na matr\u00edcula do im\u00f3vel do devedor. \u201cContudo, a Justi\u00e7a ainda traz obst\u00e1culos para esses registros, em alguns casos.<\/p>\n
Mesmo que a nova lei seja bem recebida pela Justi\u00e7a e os ju\u00edzes realmente deixem de exigir esses documentos para comprovar que o comprador teve cautela e boa-f\u00e9 ao adquirir o im\u00f3vel,<\/p>\n
A discuss\u00e3o sobre a prote\u00e7\u00e3o de compradores de im\u00f3veis de boa-f\u00e9, para que n\u00e3o sejam depois cobrados por credores de antigos propriet\u00e1rios, tem um longo hist\u00f3rico no Judici\u00e1rio. Em 2009, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) editou a S\u00famula 375 que dizia que \u201co reconhecimento da fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de m\u00e1-f\u00e9 do terceiro adquirente\u201d.<\/p>\n
Apesar da s\u00famula, surgiu no mercado uma nova d\u00favida por causa da sua reda\u00e7\u00e3o. Come\u00e7ou a ser travada uma nova discuss\u00e3o sobre quem seria o respons\u00e1vel por produzir essas provas.<\/p>\n
Uma corrente entendia que o \u00f4nus de comprovar a n\u00e3o ocorr\u00eancia da m\u00e1-f\u00e9 seria do comprador. Contudo, em dezembro de 2014, o entendimento foi pacificado pelo STJ, no julgamento de um recurso repetitivo (REsp 956.943). Nele, prevaleceu o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, de que \u201cinexistindo registro da penhora na matr\u00edcula do im\u00f3vel, \u00e9 do credor o \u00f4nus da prova de que o terceiro adquirente tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante \u00e0 insolv\u00eancia\u201d.<\/p>\n
Depois disso, em 2015, a Lei n\u00ba 13.097 adotou o entendimento do STJ. Deixou claro, no artigo 54, que essas pend\u00eancias sobre o im\u00f3vel devem constar na sua matr\u00edcula. Tamb\u00e9m estabeleceu que o comprador de im\u00f3vel de boa-f\u00e9 n\u00e3o poder\u00e1 ser responsabilizado, caso n\u00e3o haja ressalva naquele documento.<\/p>\n
Agora, com a Lei n\u00ba 14.382, de 2022, houve a inclus\u00e3o do par\u00e1grafo 2\u00ba nesse mesmo artigo 54, o que poder\u00e1 encerrar a discuss\u00e3o, conforme especialistas, ao dispensar expressamente a exig\u00eancia das certid\u00f5es.<\/p>\n
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Fonte: Valor Econ\u00f4mico<\/p>\n
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